<thead id="zdv3r"><delect id="zdv3r"><dfn id="zdv3r"></dfn></delect></thead>
        <form id="zdv3r"></form>

        <em id="zdv3r"></em>

        當前位置: 首 頁 >> 新聞中心 >> 技術知識

        【羅勒網】資深報建員的十年房地產開發報建心得

        2021-02-19

        在分享這篇文章之前,我在網上翻了大量關于開發報建的文章,內容可以說基本上都是大同小異,而且側重的點也都是從開發報建的流程入手來講的,我們今天想要分享的不是給大家講流程,因為流程大家都很熟悉了,即使不熟悉,網上也有這么多的文章來教你,所以,我們今天只想聊一聊那些在報建過程中的心得,希望大家能夠認真的去閱讀,相信一定能夠給你帶來一些不一樣的啟發。




        前期的工作是最鍛煉人的,需要綜合的素質和長期的各方面積累。

        前期手續的報建和辦理只是一個表面的一個過程和現象,需要透過現象看到真正的內在反應的問題,報建和辦理的結果只有兩種:通過或不通過,而其中原因卻是千差萬別。

        辦理前期手續的人往往只知道流程和需要的材料,對各部門審查的內容依據、職能部門的審查流程和內部運行體制所知甚少,對項目的各個環節的知識儲備沒有了解,職能起到了一個簡單收集資料、申報的過程,這樣的去辦理前期肯定是要碰壁的。

        項目前期辦理有各種各樣的方法和手段,但是最基本是要合法合乎規范規定流程,即使要突破也要遵循規定的流程程序。

        現在的前期審查部門和官員基本是在行政規定和許可的范圍內執行,明目張膽的刁難很少很少。

        作為具體的前期報建經辦人員,能利用公關資源和能許諾也是極其有限,重點是放在自身能力的建設上,少去考慮哪些非常規做法。

        第一步,首先要加強個人對整個公司、項目、建設各個環節程序、專業技術的了解和認識。

        試想你作為一個政府的審查人員,對一個一問三不知的前期報建人員可能會有什么看法和態度?

        公關可以拉近與職能部門官員的關系,但是無法幫助你突破規范和規定的范圍,突破還是需要自身的努力,吃透政府職能部門審批依據和流程,充分理解政策,才能提出可行的方案來實現你的要求。

        公關只是個輔助手段,很少有官員敢違規去審批,再說官場復雜,官員也擔心這樣的做法會成為對手的把柄。 

        在你做到第一步后,還要積極參與項目前期的各項工作過程,了解項目的重點和核心,分清哪些是必須的,哪些可以妥協的,至少做到對項目心中有底,千萬不可停留在簡單信息收集和傳遞階段。

        在做好自身功課的基礎上,開始第二步工作:研究你的工作對象的情況。 

        細致了解各個職能部門審查的標準、核心內容、所依據法規規范、辦理流程以及相關規定。

        這樣只是到達了最基本的要求。 

        第三步:了解各個職能部門的內部結構和行政審批決策流程

        比如發改、國土、規劃、建委、消防、人防、綠化等。例規劃局,有很多部門,報建的受理窗口、規劃處、用地處、工程處、建管處、辦公室、編制中心、分屬的規劃分局等是什么職能,領導班子的組成和具體分工;

        甚至知道如何使用資料室去查詢你需要信息,辦理選址、規劃用地許可證、規劃許可證等的具體流程;

        由哪些部門發起流程,哪些其他職能部門參加,是否需要開協調會,會不會請專家,如何做專家工作,規劃局的內部局審會是什么時候開始,會不會討論你的事情等......

        這里只是舉例,需要時間的積累和自身領悟。 

        第四步:了解各個職能部門的人事組成以及內部的關系

        部門內、部門間、領導層、各個中層等人際關系和諧程度,甚至要了解到領導的駕駛員(有時會起到出奇制勝作用),否則,你什么時候把人得罪也不知道,避免卷入一些漩渦之中,造成無謂損失,這也是中國特色。 

        做到這樣四步,你才算是基本合格的前期報建人員,需要很長一段時間積累,兩年到達這樣的水平已經是很強悍的。 

        下面還會有提高版和專家版本。 

        行政服務中心只是一個窗口職能,窗口人員其實是負責報建過程的首尾兩個部分,中間過程他是一概不知,需要按照職能部門內部的審查程序來辦理,只是按照程序核對資料,收件,分類,根據流程轉至審批流程主辦處室;

        至于一些小問題如復印件沒有蓋章等原因還是從自己找原因,仔細點不就可以解決了,只要你資料齊全,窗口就沒有辦法拒收。 

        公關在整個前期辦理只是一個重要因素,不是決定性的。

        至于公關分析具體問題,抓住解決矛盾的核心人物和關鍵先生,下功夫去溝通,而窗口的人員都需要去專門公關的話,效率和成本太大了,沒有必要,只是工作中順帶和他們處理好關系。 

        提高版本

        這個階段的主要指導思想是站在對方的立場思考問題,換位思考;其次是跟蹤流程,通常的做法是窗口報建完成后,其余就不管過程了,至于沒有完成報建具體問題出在哪個環節往往一無所知,其實有些時候原因完全是非常簡單的,至少你可以告訴你老板,問題出在哪個環節因為某個原因,報建跟蹤詳細過程是成功的必要條件。 

        我們在前期報建的過程經常會埋怨收到了不公正的待遇,那是我們站在自己的立場思考肯定覺得非常委屈;如果你站在對方的位置思考,也許會得出完全相反的答案。


        我們會遇到各個部門各個層級級別的行政管理人員,還是以規劃局為例: 

        首先會遇到窗口的工作人員,通常這個崗位技術含量比較低,通常會是剛畢業的或則是40、50那種混日子的,對于他們,工作的標準非常簡單,就機械按照報建要求去核對資料、登記,他們也許是整個職能部門里面最辛苦的,重復著簡單而無聊的工作,每天要收這么多項目,而且權力基本為零,那么沒有好臉色給你看是非常正常的,你要體諒他們,給他們一個微笑,仔細的準備資料就可以,你換成了他們的崗位不見得做的比他們好。 

        窗口人員會根據你要報建的內容,把資料轉遞到職能處室的具體經辦人那里, 具體經辦人是重要環節,一個職能處室就那么幾個人,要管理整個市區所有項目的這個一個規劃環節,他們每天很忙,有開不完的會,寫不完的會議紀要和文稿,而且收入也不是很高,和開發商相比差距不小,生存和競爭壓力很大,不同年齡的人有不同的心態。

        剛畢業的,往往受經驗和能力限制,中規中矩,往往非常服從部門領導,而且害怕出錯;

        工作有幾年的,有些能力和經驗,想提拔往上走,但是膽子稍大,見過場面,往往是辦理能力強,也會服從部門領導;

        工作有些年份了但是離退休還有時日的;

        另外就是臨近退休型的等等,你要根據不同人心態和在部門以及局里面的人際關系,換位思考,準確把握溝通交往的尺度,吃透他們想法,和他們真心交朋友,多從他們角度考慮來考慮你的問題。

        他們只是熟悉某個前期環節的事項,而你早已熟悉整個流程,加上熟悉他們內部人際,吃透他們的心態,知己知彼,你的優勢明顯,加上適當的時候運用公關手段,更是事半功倍。

        可以做到他們審批的初始文稿和意見是你替他起草這樣程度,這樣當然需要長期合作和信任。

        寫寫如何處理職能部門內中層領導的關系

        先寫中層的定位和重要性,一個城市的職能部門也不多,就那么十來個,來管理整個城市建設規劃的各個環節,每個部門的處室也就五六個,根據行政管理的流程,主要的具體事務都是由中層負責開展、提供決策的,職能部門的中層起到了承上啟下的作用,管理下屬、安排處室工作,向上級領導負責,提供決策,同時也面臨著平行處室的競爭,如果處理不當,下場就是里外不是人,受到競爭對手的打壓。

        所以一個普通的是無法勝任這個崗位,一定是業務、管理、人際等綜合能力強的才能生存,可能比領導班子成員還要能力強。 

        再分析他所處的環境,清楚他與手下的關系、管理模式,熟知哪些平行的處室中層是他對手或則聯盟,和領導班子成員關系,預測未來的職場運行軌跡,體會他的心態,站在他的角度思考你的問題,避免陷入內部人際之爭。 

        盡量不要和對方交流、溝通的時候,表達你的項目很急迫,雖然心里可以這么想;在他的角度,你的事情只是其中的十分之一或百分之一,小事,表達在他順便的時候、方便的時候辦,慢慢來,他見得急吼吼人多去了。 


        之后如何包裝自己?

        交往往往是對等,需要你在專業能力、處事能力、形象脾氣、著裝談吐等于他相差不多,這才是交望之道,覺得你是可交、可信之人。

        不要偏信和夸大公關和¥的能力,用¥能成的是便宜的,昂貴的是用¥無法解決的。

        公關和¥只是潤滑劑,輔助工具,處于對方位置,受的誘惑多去了,如果無法正確把握,早走不到今天;

        ZF部門工作人員的素質也是越趨于提高,能做到以上常規的、有些難度的基本就難不倒你了。 

        至于和領導班子的相處交往,往往是你的老板事情,他們是更復雜更高層次的博弈。 

        前期工作實質上就是與人相處之道,建立在你的專業知識、快速學習能力、歸納總結、明銳的觀察力、清晰邏輯分析等基礎能力之上,最根本是你的誠信、誠懇、敬業、正直等為人最本質方面,那樣日子一久與你相處人都會認可接納你。

        切忌是不懂裝懂,夸夸其談,空頭許諾,投機取巧,妄自菲薄,自命不凡等等,那樣你在這個圈子是混不出頭的。 

        前期經辦過程實際具體做法千千萬萬,那些只是戰術上談論的,核心要掌握和體會戰略指導思想,不變應萬變。

        專家版本

        談談專家版的,前面的兩個階段好比是爬山,從山腳開始,只顧腳底下的山路臺階,無暇看風景;漸到山腰,路邊的花草樹木,已是非常熟悉,對山脈的大致形狀也是基本清楚,偶爾也會仰望山頂;越往上,你對山脈整體、各個側面漸已了然于胸,更多的目光關注周邊的風光。

        經歷了前兩各階段,你對公司的項目、各個流程都是非常熟悉,看問題很顯高度,可以從項目的開始,就可以預判前期存在的問題、解決的方案、解決的核心關鍵,你的老板就可提前采取各種公關手段,在問題出現之前集中解決。 

        你的眼光和關注點跳出了項目、公司的范圍,相關的信息量通過你的建立人脈網絡,比以前是成幾何級增長,集中到你面前,如何篩選、選擇、整合這些信息,用你獨特眼觀去發現信息的價值,為你的項目服務、創造價值 ,從項目的周邊、規劃,周邊重大項目前期信息,政策導向,人事變更,文件紀要等等,制定有利你項目的各種策略分析,提供你的老板決策,那樣你的項目即可以掌握先機,又可以再更大范圍內爭取到各種資源政策優先傾斜。

        你的工作方式只是簡單到:穩定擴人脈網、收集處理信息、提供分析導向、形成有效決策。 

        原則:良心做事、真心交友。 

        補充很重要的一點原則:低調

        曾經認識一位號稱是沒有改不了的紅線,一時間風起云涌,的確辦了不少高難度項目,名氣日漲,突然有一天,幾乎所有職能部門的都遠而避之,繞著走。




        標簽

        聯系我們

        40.png 公司名稱:北京羅勒企業管理咨詢有限公司

        a.png 聯 系 人 : 周經理 13811825754、18211181458(微信手機同號)

        b.png 官網地址 : www.gcjxzl.com  






        北京羅勒建筑獵頭服務號.jpg

        Copyright ? http://www.gcjxzl.com/ 北京羅勒企業管理咨詢有限公司   京ICP備19003197號
      1. 在線客服
      2. 聯系電話
        17367879979
      3. 在線留言
      4. 手機網站
      5. 在線咨詢
        裸体美女成人性大片在线观看